8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率正式“換錨”，以貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。“換錨”后各地利率政策下限切換如何?購房者如何打算?個(gè)人房貸利率如何變化?
各地因城施策力求平穩(wěn)過渡
在改革完善LPR形成機(jī)制的過程中，為確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，人民銀行明確了個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。個(gè)人住房貸款利率要同時(shí)受央行的房貸利率底線、當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限、銀行浮動(dòng)加點(diǎn)三方面因素影響。
央行8月25日發(fā)布公告稱，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
隨后，各地按照“因城施策”原則，陸續(xù)制定本地區(qū)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案，市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定了當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限，利率定價(jià)基準(zhǔn)切換前后房貸利率下限保持基本穩(wěn)定。
記者了解到，目前北京已經(jīng)明確，首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)。上海地區(qū)初步明確為，首套房利率不得低于LPR基礎(chǔ)上減20個(gè)基點(diǎn)，二套房則不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
在利率“換錨”前，上海地區(qū)銀行執(zhí)行的首套房最低利率為基準(zhǔn)利率95折，即4.65%左右。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%計(jì)算，如果取消折扣，上海首套房利率要上浮近20個(gè)基點(diǎn)。記者了解到，為維持當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場總體“量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢，按照“因城施策”的原則，上海地區(qū)在全國政策下限基礎(chǔ)上適當(dāng)下浮，以保持個(gè)人房貸利率水平基本穩(wěn)定，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換。
網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)劉蕊分析認(rèn)為，“換錨”后，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率會(huì)有所差別，更能體現(xiàn)“因城施策”。
據(jù)了解，目前全國各省市已按照公告要求明確本地區(qū)個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整轉(zhuǎn)換工作平穩(wěn)有序，轉(zhuǎn)換前后利率水平保持基本穩(wěn)定。
首套房月供微調(diào)
記者走訪北京、上海、南京、深圳等地多家樓盤、中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，購房者對房貸利率定價(jià)新機(jī)制落地表現(xiàn)得較為淡定。
“感覺房貸利率還會(huì)保持穩(wěn)定，對于我們購房者來說，主要根據(jù)自身需要選擇何時(shí)出手買房，并未過多考慮利率變化帶來的影響。”在上海浦東新區(qū)有購房打算的市民孫女士表示，盡管銀行房貸利率定價(jià)機(jī)制發(fā)生改變，但對于自身影響不大。
上海一位房產(chǎn)中介程先生也表示，近期上海浦東新區(qū)、奉賢區(qū)多個(gè)項(xiàng)目成交量較往常變化不大，并沒有因?yàn)槔识▋r(jià)方式調(diào)整而出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
打算在深圳購買首套房的郭女士給記者算了一筆賬：當(dāng)前招商銀行深圳分行執(zhí)行的首套房貸利率是5年期LPR基礎(chǔ)上加30個(gè)基點(diǎn)，即5.15%，較定價(jià)調(diào)整前上浮了0.5個(gè)基點(diǎn)。“400萬元的房貸，按照30年等額本息方式計(jì)算，每個(gè)月只比新政策執(zhí)行前多還12.3元，其實(shí)變化不大，我還可以接受。”郭女士說。
江蘇一家國有大行人士告訴記者，結(jié)合住房信貸政策要求和貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況調(diào)整后，江蘇多地的房貸利率位于舊政策的利率區(qū)間內(nèi)，變化不大。9月公布的5年期LPR沒有調(diào)整，目前銀行執(zhí)行的房貸利率和節(jié)前基本保持一致。
工商銀行北京分行房金部相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人鐘輝告訴記者，央行公告發(fā)布后，一線員工積極做好客戶咨詢服務(wù)，研究梳理了政策宣傳素材、客戶問答題庫等，目前房貸申請人對于政策的理解度和接受度較高，房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換政策落實(shí)工作進(jìn)展順利。
銀行定價(jià)基準(zhǔn)切換運(yùn)行平穩(wěn)
作為“換錨”落地的第一天，不少人擔(dān)心要多久后才能放款，會(huì)否出現(xiàn)排隊(duì)等放款的情況。
記者從工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)、中信、招商等多家商業(yè)銀行了解到，目前大多數(shù)銀行已做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，可以實(shí)現(xiàn)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。
自央行發(fā)布相關(guān)公告以來，各商業(yè)銀行加快做好合同調(diào)整、系統(tǒng)改造、員工培訓(xùn)等工作，保障10月8日全面正式轉(zhuǎn)換順利實(shí)施。
建設(shè)銀行相關(guān)人士介紹，該行制定了房貸利率調(diào)整的業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則，及時(shí)向分行進(jìn)行了傳導(dǎo)部署，借款合同修訂、系統(tǒng)改造升級(jí)等工作已經(jīng)全部調(diào)整到位。工商銀行相關(guān)人士表示，已經(jīng)指導(dǎo)一線業(yè)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員熟悉掌握了新的管理要求、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)操作方法，目前各分行培訓(xùn)工作已經(jīng)完成。
“辦理房貸過程中涉及辦理抵押登記等手續(xù)，各地區(qū)具體辦理手續(xù)有差異，快的地區(qū)三天內(nèi)可以放款。”江蘇銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，具體的辦理進(jìn)度、審核狀態(tài)、放款時(shí)間還要與經(jīng)辦的客戶經(jīng)理確認(rèn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸利率變化以追求平穩(wěn)導(dǎo)向?yàn)橹?，目前各家銀行已根據(jù)自身實(shí)際情況確定了個(gè)人住房貸款加點(diǎn)要求，跟定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換前相比，實(shí)際利率變化幅度不大，總體上保持和9月份的利率相對持平的態(tài)勢，這也有助于房貸申請者接受新的定價(jià)模式。(記者吳雨、楊有宗、潘曄、吳燕婷)
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